Вход | Регистрация | Забыли пароль?
Страницы: 1 2 3 4 5 6 ... 31 32 33 RSS лента последних сообщений темы
Как я продал квартиру (Repins)
Старожил
Сообщений: 5050
Регистрация: 27.07.2008
Статус: offline
Рейтинг: 53 ()
Написано: 09.12.2013, 09:05 | Полезность: +40
   #1
Ну вот и все, квартира продана (мой ремонт на форуме), и живем мы теперь в Москве, где именно и как живем напишу позже

Итоги по продаже квартиры, выставил за 6700т.р., задаток внесли через 3 дня, сумма продажи 6650т.р. + кухонный гарнитур с техникой (где-то 70т.р. если считать как новую). Как подошел к процессу продажи описано ниже.

ПРОДАЖА, ЧТО, КАК?

Подготовка к продаже, в виде узаконивания перепланировки, закончилась в сентябре и через пару-тройку недель после этого, взвесив все за и против, выставили квартиру на продажу. Была выбрана следующая стратегия:

Максимально снизить риски и проблемы для потенциального Покупателя

Т.е. в моем случае это означало быструю Свободную продажу (был готов выехать сразу после сделки , реально так и было, съехал через 4 дня после сделки).

Альтернатива это всегда плохо для Покупателя, ну вот поставьте себя на место Покупателя, ждать когда у вас когда-то что-то с кем-то случится, захочет не каждый. Кроме того поймите, количество предложений на рынке огромно, а вот спрос ограничен, т.е. тот кто Покупает, тот и заказывает музыку. Люди месяцами не могут продать (особенно в нашем районе), но вы конечно продадите сразу, ведь у вас «лучшая» квартира в районе и такой клевый бежево-коричневый ремонт (или вроде бы + ибо нет ремонта), но вы заблуждаетесь квартир полно, и как правило есть дешевле, а ваш ремонт никому почти всегда не нужен. Если у вас не уникальный объект или цена, надо максимально снизить количество «условий» для Покупателя. В теории если Покупатель пришел с чемоданом денег, Продавец в этот же день должен отдать ему ключи и свалить.

А где же я буду жить, если сразу съеду?
Снять квартиру, поехать к родственникам и т.д. вариантов 100500, думайте, обсуждайте с Покупателем варианты.

А вещи-то куда?
Теплый склад от 4000р/мес. (Сейчас как раз себе снял на время место на складе в MOBIUS)

А деньги? В Банке хранить? КРИЗИС и я все потеряю?
Ясно, понятно, ждите своего принца на белом коне.

Реально мой двоюродный брат за 4 месяца так и не смог продать однушку в Реутово (цена была в рынке), троих Покупателей потерял из-за желания провести все как Альтернативную сделку, сейчас собирается повторно запустить продажу по свободной схеме.

Разместить объявление на максимальном количестве рекламных площадок

Риелторы смотрят все сайты, для них достаточно разместить на CIAN/WinNER, обычные люди смотрят там, где удобно и/или раскручено, для них надо размещать везде.

Изначально был выбран сервис JCAT, ребята за 500р размещают на 50 площадках, но я как-то не сразу понял, что за пролонгацию на 7-10 дней надо постоянно платить. Хотя если быть честным почти на всех раскрученных сайтах о недвижимости надо тоже платить за нормальное размещение, но тогда вы сами контролируете свое объявление, а на JCAT это сильно ограничено.

В итоге советую сразу размещать на основных порталах самостоятельно: WinNER (бесплатно), CIAN (бесплатно, но лучше платить 10р в день, за расширенное объявление и поднятие в поиске), DMIR (не успел опробовать, узнал о нем в конце, но судя по базе ее чистят и он достаточно популярен), AVITO (бесплатно, за продвижения просят приличные деньги, я не продвигал), остальные по желанию. Также советую оплачивать базовое продвижение за попадание на верх поисковых запросов, остальные виды продвижения по желанию.

И лучше зарегистрируйте себе новый мобильный номер, у Мегафона, например, есть даже специальная услуга Второй федеральный номер, взял на нужный срок, а потом отключил в один клик. Для понимания, ваш номер тут же расползется по базам, потом замучаетесь отбиваться от звонков по уже закрытому объявлению.

Сделать качественные фото квартиры и района

Люди выбирают глазами, сей простой факт уже 1000 раз описан во всех мыслимых и не мыслимых умных книжках, статьях в интернете, но люди упорно это игнорируют, им видимо кажется "А чо, если надо приедут/позвонят/спросят". 95% объявлений о продаже квартир это говно-фото углов квартиры снятые ночью в новолуние на подзорную трубу дедушки пирата. И что именно и как люди фотают!?!? Ваш чудо цветок или старый диван на фоне ковра бабушки никому не интересен.
Снимайте интерьер с максимальным охватом вещей/площади в кадре; если фотик умеет снимать панораму, снимайте комнату с помощью этой функции; выкладывайте фото вида из окон и района; НЕ СНИМАЙТЕ ПРОТИВ СВЕТА и наконец выложите СХЕМУ квартиры.

Сделать сайт-визитку квартиры http://repinsrus.wix.com/yourflat

В целом лишнее, но процесс подготовки затягивает Особого эффекта не получил, ну разве что ряд потенциальных покупателей высказывали свое WOW или просто интересовались «Опа, клева, долго делал?».
Т.е. в лучшем случае люди запоминали такое объявление как необычное, что тоже полезно, надо выделяться из потока однотипных размещений.

Риелтор?

ИМХО при использовании описанного мною подхода нужен разве что на сделку для оказания юр. помощи.
Я уверен, что 99% квартир продаются сами, риелтор лишь помогает в сопровождении продажи. Конечно, я прекрасно понимаю, что далеко не каждый обладает прекрасными коммуникационными навыками и знает, как лучше продать свою квартиру, поэтому надо хорошо подумать о необходимости услуг риелтора на старте процесса.

А нафига расписал такой трактат, если так быстро продал?
Ну тут вот какое дело, хоть задаток я и получил достаточно оперативно, но у моих покупателей не все сразу получилось с их квартирой, поэтому все растянулось на 2 месяца в течение которых я размещал объявление на всех вышеуказанных досках.

Куда уехал? Чего дальше делать собираешься?
Об этом позже.
--- Реклама ---
Местная
Сообщений: 3588
Регистрация: 24.05.2010
Статус: offline
мкр.Янтарный
Рейтинг: 2 ()
Написано: 09.12.2013, 09:12 | Полезность: 0
   #2
Repins
Вот Вы мне сразу понравились успехов и счастливой жизни вам и супругой и детишками
Добавлено 09.12.2013 в 10:15
Будем свою продавать, буду просить Вас способствовать продаже)))
Злой дохтор модератор
Сообщений: 7641
Регистрация: 17.06.2008
Статус: offline
мкр.Янтарный
Корпус: 7
Собственность
Написано: 09.12.2013, 09:16 | Полезность: +1
   #3
Repins
Молодец!!
Все по делу
Заслуженный афтар
Сообщений: 14379
Регистрация: 08.06.2008
Статус: offline
Корпус: 24
Секция: 1
Собственность
Рейтинг: -25 ()
Написано: 09.12.2013, 10:19 | Полезность: 0
   #4
Repins

Молодец! Толково!
Что думаешь о продаже квартир через shitnikovo.ru?
Старожил
Сообщений: 6217
Регистрация: 12.08.2008
Статус: offline
Корпус: 24
Секция: 2
Собственность
Рейтинг: 9 ()
Написано: 09.12.2013, 10:26 | Полезность: 0
   #5
Repins
Полезная инфа, спасибо!

Можешь рассказать, какая посещаемость у сайта визитки и после чего(размещение объявления на каком либо ресурсе) она менялась?
Почетная жительница
Сообщений: 2888
Регистрация: 10.09.2008
Статус: offline
мкр.Янтарный
Собственность
Рейтинг: 7 ()
Написано: 09.12.2013, 10:31 | Полезность: 0
   #6
Удачи! Ждем рассказов теперь куда после Щитниково.
Старожил
Сообщений: 5050
Регистрация: 27.07.2008
Статус: offline
Рейтинг: 53 ()
Написано: 09.12.2013, 11:10 | Полезность: +9
   #7
hallocost

Эх.. знал что будет такой вопрос DAOS не обижайся, дальше пойдет только мое ИМХО.

Размещение объявления на форуме платное, причем цена сравнима с большими досками, и в отличии от досок платить надо сразу, а не за фишки/продвижение, поэтому тут мало объявлений, мало объявлений, значит массового просмотра от внешних реальных покупателей ожидать не стоит, количество просмотров ничего не значит, это форумчаны/роботы просто смотрят. Любой реальный покупатель (внешний, из района, с форума) 100% будет смотреть/мониторить основные доски. В данном случае наш форум это как доска объявлений в клубе, реально можно зацепить только соклубника, а многие соклубники итак знали что я продаю квартиру.

dimaf

К сожалению WIX не дает статистики, а аналитику можно подключить только к платному аккаунту, так что сколько людей туда заходило ХЗ, но устные отклики получил почти от всех потенциальных покупателей кому послал ссылку. Размещать ссылки на досках почти нигде нельзя, поэтому слал всем кто мне звонил с вопросами по квартире, так даже интереснее получалось, почти сразу был фидбэк от людей
Местный
Сообщений: 3026
Регистрация: 13.07.2008
Статус: offline
Корпус: 6
Собственность
Рейтинг: 1 ()
Написано: 13.12.2013, 22:06 | Полезность: +11
   #8
Все верно, я примерно так и продавал квартиру, но не в янтарном. Добавлю
1. Не подпускайте своих риэлторов к обсуждению финансовой стороны сделки, высока вероятность появления отката, сумма отката может доходить до 10-20% стоимости квартиры. Риэлторов можно подключать только когда вы сами нашли покупателя и договорились с ним о стоимости, если конечно риэлторы вам вообще нужны, я прекрасно обошелся без них. Поймите никто так не заинтересован продать квартиру подороже, как вы.
2. Получите заранее все необходимые документы для продажи квартиры и проверки ее юр. чистоты. (Выписки из домовой книги, техпаспорт и т.п.) у покупателя не должно возникнуть даже тени сомнения в чистоте сделки.
3. Показывайте квартиру тогда, когда ее удобно смотреть клиентам, а не риэлторам, т.е. Ежедневно с окончания рабочего до 24 часов. Любой клиент, если захочет должен иметь возможность посмотреть квартиру в нерабочее время.
4. В квартире нужно сделать уборку, помыть окна и т. п., везде должна быть частота.
5. По возможности нужно убрать с глаз все личные вещи (одежду, обувь, посуду и т.п.) вид интерьера должен быть максимально свободный. Покупатель заходя в квартиру мысленно начинает расставлять свои вещи, ваши вещи для него хлам мешающий процессу осмысления квартиры.
По поводу объявлений, достаточно чтобы объявление попало в винер, считайте что 95% потенциальных покупателей его видят. Объявление надо составить правильно чтобы подчеркнуть все достоинства квартиры, но не банально писать фразу тихо-зелено не надо
Старожил
Сообщений: 6386
Регистрация: 09.12.2010
Статус: offline
мкр.Янтарный
Корпус: 3
Этаж: 23
Собственность
Рейтинг: 3 ()
Написано: 14.12.2013, 10:53 | Полезность: -1
   #9
Уверены в себе - обходитесь без риэлторов. Можете неплохо сэкономить.
Надо только понимать, что необоснованная самоуверенность легко может для Вас вылиться в сотни тысяч потеряных (недополученых) рублей.
Местный
Сообщений: 3026
Регистрация: 13.07.2008
Статус: offline
Корпус: 6
Собственность
Рейтинг: 1 ()
Написано: 14.12.2013, 19:07 | Полезность: +2
   #10
СанМихалыч писал(а):
Уверены в себе - обходитесь без риэлторов. Можете неплохо сэкономить.
Надо только понимать, что необоснованная самоуверенность легко может для Вас вылиться в сотни тысяч потеряных (недополученых) рублей.
Это скорее работа с риэлтором выльется в сотни тысяч потерянных/недополученных рублей. Я еще могу понять привлечение риэлтора для покупки квартиры, хотя и тут я бы скорее нанял юриста для проверки юр. чистоты квартиры, но продажа квартиры для продавца гораздо проще. При разумном подходе вполне реально продажу квартиры осуществить самостоятельно, вот скажите что такого делает риэлтор, при продажи квартиры, что затруднительно сделать самому или вызывает у вас опасения?
--- Реклама ---
Старожил
Сообщений: 6386
Регистрация: 09.12.2010
Статус: offline
мкр.Янтарный
Корпус: 3
Этаж: 23
Собственность
Рейтинг: 3 ()
Написано: 14.12.2013, 22:06 | Полезность: 0
   #11
Соглашусь. Продать проще, чем купить. И, говоря о попадалове неопытных, обходящихся без помощи, я имел ввиду прежде всего покупателей.
Местный
Сообщений: 3026
Регистрация: 13.07.2008
Статус: offline
Корпус: 6
Собственность
Рейтинг: 1 ()
Написано: 14.12.2013, 23:38 | Полезность: 0
   #12
СанМихалыч писал(а):
Соглашусь. Продать проще, чем купить. И, говоря о попадалове неопытных, обходящихся без помощи, я имел ввиду прежде всего покупателей.
Тема-то про продажу квартиры
Кстати, могу поделиться информацией о самостоятельной покупки квартиры. Признаюсь сразу, у меня не получилось, я столкнулся с полным неадекватом со стороны продавцов и риэлторов(представляющих продавцов). Начиная с того, что мне просто не показывали документы, или показывали не те документы, отказывались отвечать на существенные вопросы, заканчивая тем, что мне предложили получить доверенность и самостоятельно собирать все необходимые документы по их квартире, раз они мне так нужны. это не говоря о том, что часто я вообще не мог посмотреть квартиру, т.к. мне предлагали ее смотреть в рабочее время, когда любому работающему человеку неудобно, или еще - не давали посмотреть комнату, так как в ней кто-то спал или там были заперты собаки)))) многие квартиры вызывали отвращение запахами или антисанитарией.

Короче ни по одному из просмотренных вариантов я не мог сказать, что смог провести даже предварительную проверку юр. чистоты сделки.
Возможно это связано с тем, что я не зная рынка смотрел "выгодные" варианты, они по большей части все мутные. Но все равно опыт был полезный, я стал понимать покупателей гораздо лучше.
Старожил
Сообщений: 5050
Регистрация: 27.07.2008
Статус: offline
Рейтинг: 53 ()
Написано: 15.12.2013, 10:18 | Полезность: +1
   #13
СанМихалыч

Я поэтому и написал что надо взвешивать свои возможности. И для разных типов сделок нужен немного разный подход, например, для сделки с Ипотечником риелтор вообще не нужен, в адекватном банке менеджер все итак подскажет, продавцу надо правда бумажек пачку собрать, но это не стоит сотен тысяч рублей.

samuel

У меня Друг сейчас сам покупает квартиру, сделка будет уже в этом месяце, посмотрел около 30 квартир одного плана (он искал 2ку в панеле 70-80 годов в районе Каховки), после того как нашел и с торговался, заплатил за юр. проверку квартиры (50к), на текущий момент квартира чиста.

Ну и главное надо торговаться, причем не надо на старте скидывать 200-300к, надо минимум 20% скидывать и уже от этого вести разговор, но это то еще искусство торговаться, вот мой Друг умеет (скинул с цены 1млн), мне как-то это тяжеловато дается. Самый простой его аргумент, ну вот выставил человек квартиру за 7200 и прям такой весь "Я не торгуюсь", а ты ему "А за 7150 отдашь" и вот этот принципиальный чел уже начинает соглашаться, т.о. начать торг можно практически с любым человеком, главное найти что ему нужно от сделки. Ну еще его пара в целом очевидных если подумать советов, торг лучше идет если квартира давно стоит (даже если цена уже успела сильно снизиться за этот срок); если альтернативная сделка, то надо понимать что ниже цены альтернативы люди не упадут; если вам предлагают смотреть квартиру в строго обозначенный день и время скорей всего ликвидная квартира и ее часто смотрят, значит торговаться будет крайне сложно. Есть конечно в его подходе минус, лучший по цене вариант, будет означать компромиссный вариант, а не тот в котором тебе все нравится, ну разве что цена не очень
Старожил
Сообщений: 9157
Регистрация: 08.04.2008
Статус: offline
Корпус: 8
Секция: 2
Этаж: 6
Собственность
Рейтинг: 43 ()
Написано: 23.12.2013, 11:44 | Полезность: +2
   #14
Repins
Жаль терять такого соседа, но жизнь есть жизнь.
Удачи тебе и комфортной жизни на новом месте.
Житель
Сообщений: 87
Регистрация: 06.06.2008
Статус: offline
Корпус: 16
Секция: 3
Рейтинг: 12 ()
Написано: 10.01.2014, 13:23 | Полезность: 0
   #15
Господа, а подскажите по опыту, как сказывается на сделке ситуация, когда официально собственность менее 3-х лет? В самой квартире живем уже 4-й год, а собственность только в прошлом получили. Совсем не хочется налог платить при этом, но и всякие серые схемы тоже наверное покупателя отпугнут, особенно ипотечников?
Старожил
Сообщений: 5050
Регистрация: 27.07.2008
Статус: offline
Рейтинг: 53 ()
Написано: 10.01.2014, 14:58 | Полезность: +1
   #16
revard

Идет занижение стоимости в ДКП до нужной суммы, т.е. если купили за 4000, а продаете за 6000, то в договоре купли-продажи будет 4000, а на 2000 продавец пишет расписку покупателю (получил деньги в счет за неотделимые улучшения в квартире). Банки такие сделки пропускают нормально, но могут быть нюансы надо уточнять в конкретном банке.

В целом это не прям чтоб минус, но об этом надо прямо говорить покупателю, и ИМХО это не повод для торга, поскольку рискует больше продавец чем покупатель. Продавец легко может подставить продавца обратившись в ФНС с распиской на разницу. В случае расторжения ДКП, в Договоре есть пункт что возвращается не сумма по ДКП, а аналогичный по ТТХ объект в том же районе.
Старожил
Сообщений: 6034
Регистрация: 11.04.2009
Статус: offline
Рейтинг: 0 ()
Написано: 10.01.2014, 15:43 | Полезность: 0
   #17
samuel писал(а):
СанМихалыч писал(а):
Уверены в себе - обходитесь без риэлторов. Можете неплохо сэкономить.
Надо только понимать, что необоснованная самоуверенность легко может для Вас вылиться в сотни тысяч потеряных (недополученых) рублей.
Это скорее работа с риэлтором выльется в сотни тысяч потерянных/недополученных рублей. Я еще могу понять привлечение риэлтора для покупки квартиры, хотя и тут я бы скорее нанял юриста для проверки юр. чистоты квартиры, но продажа квартиры для продавца гораздо проще. При разумном подходе вполне реально продажу квартиры осуществить самостоятельно, вот скажите что такого делает риэлтор, при продажи квартиры, что затруднительно сделать самому или вызывает у вас опасения?
3-5% стоит риэлтор. для дешевых хибар больше процентов, для дорогих дворцов - меньше процентов (в номинале все равно больше будет) риэлтор заинтересован в продаже подороже, т.к. сидит на процентах.

продажа квартиры - большая работа, она хорошо оплачивается/окупается, её можно сделать самому, тогда, считай, сам себе заплатил, но некоторым я бы не советовал даже браться, в силу невозможности ими понимания особенностей процесса.

это как свинину покупать, казалось бы, а чего сложного вырастить свинину самому родил да воспитал купил порося да корми отрубями. Через полгода будет центнер ништяков по 57 рублей. ан нет, эти городские в магазин зачем-то ходють.
Старожил
Сообщений: 6386
Регистрация: 09.12.2010
Статус: offline
мкр.Янтарный
Корпус: 3
Этаж: 23
Собственность
Рейтинг: 3 ()
Написано: 10.01.2014, 23:04 | Полезность: 0
   #18
Repins
Вы же понимаете, что та ничтожная судебная практика, что имеется по этому поводу, никак не в пользу граждан. Суды в таких неуклюжих случаях всецело на стороне налоговой. Посему, приличные люди возможные риски от исков обговаривают заранее и теоретически сэкономленное делят в пополаме на продавца и покупателя. Кому больше повезет, зависит от конкретной ИФНС.
Старожил
Сообщений: 5050
Регистрация: 27.07.2008
Статус: offline
Рейтинг: 53 ()
Написано: 11.01.2014, 23:54 | Полезность: 0
   #19
СанМихалыч

Что-то я вообще сейчас не понял, что значит кому больше повезет?!?! При занижении стоимости в ДКП попадает ТОЛЬКО продавец, покупатель никаких налогов с покупки не уплачивает.
Почетная жительница
Сообщений: 1718
Регистрация: 14.11.2009
Статус: offline
Корпус: 14
Собственность
Рейтинг: 15 ()
Написано: 12.01.2014, 02:11 | Полезность: 0
   #20
а какой район выбрал для дальнейшего проживания?
--- Реклама ---
Страницы: 1 2 3 4 5 6 ... 31 32 33


Пробки на Яндекс.Картах
Яндекс.Погода
Пользовательское соглашение | Размещение рекламы
Copyright © www.shitnikovo.ru, 2008